ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม คำถามนี้เจอบ่อยมาก ทั้งจากชาวต่างชาติที่อยากปักหลักในไทย และคนไทยที่มีแฟนหรือเพื่อนเป็นต่างชาติแล้วอยากซื้อบ้านด้วยกัน คำตอบไม่ใช่ได้หรือไม่ได้แบบขาว ๆ ดำ ๆ เพราะกฎหมายไทยแยกชัดเจนระหว่างที่ดินกับสิ่งปลูกสร้าง และระหว่างบ้านกับคอนโด เรามาไล่ดูทีละข้อ จะได้ไม่พลาดตอนตัดสินใจจริง
ที่ดินกับตัวบ้าน ต่างชาติถือครองได้ไหม
เริ่มจากข้อที่สำคัญที่สุดก่อน ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน
ต่างชาติซื้อบ้านในไทย ไม่ได้ อันนี้เป็นหลักใหญ่ที่กฎหมายวางไว้มานาน มีข้อยกเว้นอยู่บ้างแต่น้อยมากและเงื่อนไขโหด เดี๋ยวจะเล่าให้ฟัง ส่วนตัวบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นถือครองได้ พูดง่าย ๆ คือเป็นเจ้าของตัวบ้านได้ แต่เป็นเจ้าของผืนดินที่บ้านตั้งอยู่ไม่ได้ ฟังดูแปลก ๆ ใช่ไหม แต่กฎหมายแยกสองอย่างนี้ออกจากกันจริง ๆ
คอนโดถือครองได้ แต่ติดโควต้า 49%
ข่าวดีสำหรับคนชอบคอนโด ต่างชาติซื้อห้องชุดแบบถือกรรมสิทธิ์เต็ม ๆ (freehold) ได้เลย แต่มีเพดานคุมอยู่ คือทั้งอาคารนั้นจะขายให้ต่างชาติรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด ส่วนที่เหลืออีก 51% ต้องเป็นของคนไทย เรียกกันว่าโควต้าต่างชาติ
ก่อนโอนต้องเช็กกับนิติบุคคลหรือโครงการให้ชัดว่าโควต้าต่างชาติของตึกนั้นยังเหลือหรือยัง ถ้าเต็มแล้วก็จบ ซื้อแบบถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เหลือทางเดียวคือเช่า อีกเงื่อนไขที่คนมักลืม เงินที่ใช้ซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ แล้วแลกเป็นบาทในไทย ถึงจะเอาไปจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้
อยากได้บ้านพร้อมที่ดิน มีทางไหนบ้าง
ในเมื่อซื้อที่ดินตรง ๆ ไม่ได้ คนส่วนใหญ่เลยใช้วิธีเช่าระยะยาว หรือสิทธิการเช่า จดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี ต่อสัญญาได้ตามที่ตกลงกัน (แต่กฎหมายไม่ได้การันตีว่าต่ออายุได้แน่นอนนะ ตรงนี้ต้องดูสัญญาดี ๆ)
อีกทางที่มีอยู่จริงแต่ใช้กันน้อย คือมาตรา 96 ทวิ ถ้านำเงินมาลงทุนในไทยตั้งแต่ 40 ล้านบาทขึ้นไป และคงการลงทุนไว้ไม่ต่ำกว่า 3 ปี ก็ขออนุญาตถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ เฉพาะในเขตกรุงเทพฯ พัทยา หรือเขตเทศบาล ส่วนวิธีตั้งบริษัทไทยถือที่ดินแทนนั้น ขอเตือนไว้เลยว่าถ้าใช้คนไทยเป็นนอมินีถือหุ้นบังหน้า ผิดกฎหมายชัด ๆ เสี่ยงโดนยึดและดำเนินคดี อย่าไปเสี่ยง
เงื่อนไขล่าสุด ที่กำลังถกกันอยู่
คนต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม ช่วงที่ผ่านมามีข่าวว่ารัฐกำลังศึกษาจะขยายสิทธิให้ต่างชาติมากขึ้น ทั้งดันเพดานโควต้าคอนโดจาก 49% เป็น 75% และยืดสิทธิการเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ฟังดูเปลี่ยนเยอะ แต่ย้ำว่าตอนนี้ยังเป็นแค่ข้อเสนอที่อยู่ระหว่างพิจารณา ยังไม่ได้ออกเป็นกฎหมาย แถมมีเสียงคัดค้านพอสมควรว่าจะกระทบราคาบ้านของคนไทย เพราะฉะนั้นใครจะวางแผนซื้อ ให้ยึดกฎปัจจุบัน (49% กับ 30 ปี) ไว้ก่อน แล้วคอยติดตามข่าวเป็นระยะ
เอกสารและข้อควรระวัง
อย่างแรกเก็บหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศไว้ให้ครบ ตัวนี้จำเป็นตอนจดทะเบียน อย่างที่สองเช็กโควต้ากับนิติฯ ทุกครั้งก่อนวางมัดจำ และที่ขาดไม่ได้คือควรมีทนายด้านอสังหาฯ ช่วยตรวจสัญญาและกรรมสิทธิ์ให้ ค่าจ้างไม่กี่หมื่นแต่กันปัญหาหลักล้านได้
สรุป
สรุปสั้น ๆ ต่างชาติซื้อคอนโดได้ภายใต้โควต้า 49% แต่ซื้อที่ดินไม่ได้ ถ้าอยากได้บ้านพร้อมที่ดินก็ใช้วิธีเช่า 30 ปี หรือเข้าเงื่อนไขลงทุน 40 ล้านตามมาตรา 96 ทวิ ส่วนข่าว 75% กับ 99 ปี ยังไม่ใช่กฎหมาย อย่าเพิ่งวางแผนจากตรงนั้น ตรวจเงื่อนไขให้ชัดและหาคนช่วยดูสัญญา จะซื้อได้แบบสบายใจกว่ากันเยอะ
